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德恒探索

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出租人是否可以突破租赁合同相对性要求 承租人的合伙人承担责任?

发布时间:2024-11-22 09:07:15点击:

案件名称:马某利诉许某记、杨某强、张某伟房屋租赁合同纠纷案

委托人:马某利(即原告一方)

审理法院:一审珠海市斗门区人民法院二审珠海市中级人民法院

代理律师:高洁

关键词:连带责任、合同实际责任主体、合伙合同连带责任承担

 

★代理亮点

本案例涉及的租赁合同承租人为许某记一人,实际经营为许某记、杨某强、张某伟三人合伙,代理律师通过对《民法典》精神的掌握和运用,从请求权基础角度出发,以存在合伙债务为由,在此基础上未签约的合伙人应对合伙债务承担连带责任,使法院最终采纳了代理律师的意见,并据此判决三人为案涉房屋的实际承租人,须共同承担合同责任。

代理律师有针对性地对杨某强、张某伟是否与许某某共同作为实际承租人的证据进行了调查和收集,并通过对案涉所有合同、过往交易流水等证据进行梳理和分析,认定了三个合伙人签订合伙合同后所实施的一系列行为的意思表示,即三人均为《商业用房租赁合同》的实际承租人,共同承担合伙债务,从而应当共同承担连带责任,以此为辩点,作为原告的出租人突破合同相对性,直接在诉讼请求中列明三个合伙人作为承担责任的被告,从而更全面地保障了原告马某利的权益。

 

★基本案情

原告马某利系斗门区井岸镇某某商务酒店的经营者,原告与被告一许某某签署《商业用房租赁合同》,约定许某某向原告承租位于珠海市斗门区新青科技工业园内的某小区某号生活楼的一四五层,租赁面积为3000平方米;租赁期限为7年,即2016年8月1日至2023年5月31日;每月租金50000元,第三年按租金的5%幅度递;保证金10万元,租金每月三日前支付,如提前终止合同不退还履约保证金;双方还约定了违约责任,如逾期未交付租金的,每逾期一日,原告有权按月租金的0.3%加收滞纳金。

2017年9月21日,被告一许某某与被告二张某伟、被告三杨某强签订《酒店股东合作协议书》,约定在斗门区井岸镇某某商务酒店基础上改造翻新加盟X集团的T酒店,共同合作经营。三人一直以某某商务酒店的名义向原告委托的林某某账户转账支付租金,从2019年8月24日开始每月租金增加到52500元,最后一次支付租金的时间2022年1月7日。

另外,杨某强、张某伟于2021年6月30日签订了《合伙份额转让协议》,约定杨某强将自己的合伙份额转让给张某伟。

2022年2月1日,被告提出因疫情影响无法支撑酒店经营成本,经酒店股东一致决定酒店终止经营,经营期间产生债务由其负责,经对账,被告欠付原告租金262500元和水电费563760.64元共计826260.64元。原告多次追讨,被告却未能支付。

为追讨马某利的房屋租金及水电费用,律师建议马某利发起诉讼。

本案的主要诉请为:

1、判令三被告向原告支付拖欠的租金262500元及滞纳金(按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍,自2022年2月1日计算至实际支付之日,暂计至起诉之日为11547.08元);

2、判令三被告向原告支付欠付的水电费563760.64元及利息(按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率,自2022年2月1日计算至实际支付之日,暂计至起诉之日为6199.8元)

3、判令由三被告承担本案全部诉讼费用。

案件经珠海市斗门区人民法院一审认定,自2017年9月21日起,许某某、杨某强、张某伟三人均为案涉《商业用房租赁合同》的实际承租人,享有占有使用案涉房屋等承租方权利,同时应承担支付案涉房屋租金、水电费等相应的责任。但由于杨某强、张某伟于2021年6月30日签订了《合伙份额转让协议》,杨某强只需对其在退伙前的合伙债务对外承担连带责任,而2021年6月30日之后因案涉房屋租赁所产生的债务,不应由杨某强承担。本案受理费、保全费由许某某、张某伟负担(杨某强在3390元的范围内与许某某、张某伟共同负担)

被告人张某伟、杨某强不服判决,上诉至珠海市中级人民法院,二审经审理认为一审法院认定事实部分不清,实体处理部分不当,并对相关内容予以纠正。

 

★代理意见摘要

一、案涉房屋实际承租人为三被告,三被告应当共同履行承租人义务,承担支付案涉房屋租金、水电费等责任。

首先,虽然《商业用房租赁合同》的签订主体是马某利与许某某,但《酒店股东合作协议书》系三被告共同签订,约定三方合伙共同出资在“斗门区井岸镇某某商务酒店”基础上改造翻新加盟X集团的T酒店,共同合作经营,并将《商业用房租赁合同》作为附件。这说明三被告从合伙成立时即已明知《商业用房租赁合同》的存在,并自愿将其作为《酒店股东合作协议书》的附件,一并履行相关合同义务。其次,在后续履行合同过程中,尽管该酒店对外称为“T酒店”,但在支付租金时仍然一直是以“斗门区井岸镇某某商务酒店”名义支付,在部分租金缴纳不足时还按惯例以三被告约定的比例补充交纳,可见三被告实际享有《商业用房租赁合同》的合同权利并且也主动履行了该合同义务,故原告主张案涉房屋实际承租人为三被告,合法有据。

二、水电费数额认定有马某利与许某某、张某伟签名确认的《T酒店物业未付款明细表》为依据,原告马某利无须再提供支付水电费的相关凭证。

T酒店物业未付款明细表》已经对2017年9月到2022年1月的水电费和租金进行了对账,系马某利与被张某伟、许某某对账的结果,且张某伟、许某某已经签名认可,在其没有提出相反证据的情况下,应当予以确认,原告马某利无须再另行提供支付水电费的相关凭证。

 

★裁判要旨

本案二审的争议焦点为张某伟、杨某强应否作为向马某利承担责任的主体以及责任大小问题。

关于责任主体。张某伟、杨某强均以其不是《商业用房租赁合同》的签订主体为由,主张其不是承租人,无需向马某利承担租金、水电费支付义务。对此二审法院认为,虽然《商业用房租赁合同》系由许某某与马某利于2016年7月20日签订,杨某强、张某伟并非签约主体,但其后许某某、杨某强、张某伟于2017年9 月21日签订《酒店股东合作协议书》,三方形成合伙经营某某商务酒店的关系。租金和水电费系经营酒店的成本,属于合伙债务,应由合伙人共同承担。并且,在许某某、杨某强、张某伟签订《酒店股东合作协议书》之后,许某某将三人的合伙关系告知了马某利并为马某利所认可,在之后的《商业用房租赁合同》的履行过程中,有以酒店的名义支付租金和水电费,也有以许某某、杨某强、张某伟个人的名义支付,也即杨某强、张某伟认可并实际履行承租人的义务。综上,许某某、杨某强、张某伟三人为共同的实际承租人,应向马某利承担支付租金和水电费的义务。

关于欠付的租金和水电费金额。杨某强、张某伟以《T酒店物业未付款明细表》仅是初定金额为由,不予认可明细表载明的欠付金额。对此二审法院认为,张某伟作为《酒店股东合作协议书》约定的和实际的合作事务执行人,其在明细表上签名可以代表和约束全体合伙人。虽然明细表上载明为初定金额,张某伟、杨某强称还有某某休闲会所应分摊的水电费和装修残值补偿未谈妥,但是各楼层如何分摊水电费已由租赁双方在事前谈好,且由双方共同聘请的水电工抄表,金额有核对过,明细表也系由张某伟制作,因此明细表载明的金额应认定为合伙体确认最终欠付的租金和水电费金额,张某伟、杨某强主张还应扣除某某休闲会所应分摊的水电费,依据不足,一审法院不予支持,处理并无不当,本院予以维持。至于装修残值补偿的问题,属于另一法律关系,双方可另循合法途径解决。

关于张某伟、杨某强应承担的费用金额问题。《中华人民共和国民法典》第九百七十三条规定:“合伙人对合伙债务承担连带责任。清偿合伙债务超过自己应当承担份额的合伙人,有权向其他合伙人追偿。”

张某伟在《T酒店物业未付款明细表》上签名确认,且其实际经营酒店至2022年2月1日,因此其应当对明细表载明的全部欠付租金262500元和水电费563760.64元及相应的滞纳金、利息承担支付责任。一审法院对张某伟的责任金额认定无误,本院予以维持。

杨某强于2021年6月30日与张某伟签订《合伙份额转让协议》,将其持有的合伙份额转让给张某伟,根据《酒店股东合作协议书》第十一条的约定,无需经过其他合伙人的同意,转让有效,杨某强退出合伙。T酒店财务管理群的微信聊天记录显示,在杨某强退伙之后,挂在其名下账号的房款收入由杨某强转给张某伟再由张某伟转入公账,而非由杨某强直接转入公账,也佐证了杨某强退伙的事实。因此,杨某强应对基于其退伙前的原因发生的合伙债务对外承担连带责任,即案涉房屋2021年6月30日之后的租金和水电费,马某利不得向杨某强主张。

关于租金滞纳金应否支持的问题。案涉《商业用房租赁合同》第十三条约定“……乙方逾期未交付租金的,每逾期一日,甲方有权按月租金的0.3%向乙方加收滞纳金”,故马某利有权主张租金滞纳金。现马某利自行调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的四倍主张利息,自2022年2月1日起计算至实际付清之日止,理据充分,一审法院予以支持。

关于水电费利息应否支持的问题。案涉《商业用房租赁合同》中未明确水电费的缴纳日期,根据《中华人民共和国民法典》第五百一十一条第四项“当事人就有关合同内容约定不明确,依据前条规定仍不能确定的,适用下列规定:(四)履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时请求履行,但是应当给对方必要的准备时间”。

马某利可随时请求许某某支付水电费。自马某利起诉后,杨某强、张某伟、许某某未履行水电费支付义务,给马某利造成资金占用损失,故杨某强、张某伟、许某某应从2022年7月5日(即起诉之日)起,向马某利支付水电费利息直至实际清偿之日止,但杨某强仅需以467487.78元为基数支付利息。

二审法院判决:一、维持一审判决第一项及诉讼费承担;二、变更一审判决第二项为:许某某、张某伟、杨某强于判决生效之日起十日内向马某利支付水电费435240.74元及利息(435240.74元为基数,按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率,自2022年7月5日起计算至实际付清之日止);三、变更一审判决第三项为:许某某、张某伟于判决生效之日起十日内向马某利支付水电费128519.9元及利息(以128519.9元为基数,按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率,自2022年7月5日起计算至实际付清之日止)。

 

★相关法条及规定

1、《中华人民共和国民法典》

第五百零九条  当事人应当遵循诚信原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中,应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百一十一条第四项  当事人就有关合同内容约定不明确,依据前条规定仍不能确定的,适用下列规定:履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时请求履行,但是应当给对方必要的准备时间。

第五百七十七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百七十九条  当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息,或者不履行其他金钱债务的,对方可以请求其支付。

第七百零三条  租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。

第七百二十一条  对支付租金的期限没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定,租赁期限不满一年的,应当在租赁期限届满时支付;租赁期限一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期限不满一年的,应当在租赁期限届满时支付。

第七百二十二条  承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以请求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

第九百六十七条  合伙合同是两个以上合伙人为了共同的事业目的,订立的共享利益、共担风险的协议。

第九百七十三条  合伙人对合伙债务承担连带责任。清偿合伙债务超过自己应当承担份额的合伙人,有权向其他合伙人追偿。

第九百七十四条  除合伙合同另有约定外,合伙人向合伙人以外的人转让其全部或者部分财产份额的,须经其他合伙人一致同意。

2、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第一条第三款  民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。

3、《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十七条第一款  当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。

4、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》

第九十条  当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

 

 

本文作者

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高洁律师,中南财经政法大学法学学士、中国政法大学民商法研究生、北京师范大学-香港浸会大学联合国际学院(UIC)传媒管理硕士,现为北京德恒(珠海)律师事务所合伙人、珠海国际仲裁院仲裁员、国际争议解决及风险管理协会国际认可专业调解员、内地-香港国际调解中心调解员、横琴国际商事调解中心调解员、三亚国际商事调解中心调解员、国际风险与合规协会高级企业合规师、中南财经政法大学硕士研究生校外导师。高洁律师在公司与并购、金融不良资产、商事争议解决以及保险大健康等领域执业经验丰富。

Email:zh_gaojie@dehenglaw.com

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彭紫煜 系2023级中南财经政法大学法律硕士研究生




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